O primeiro passo é decidir quem vai cuidar da administração do imóvel. Se for você mesmo, é aconselhável buscar amparo na lei e se informar para não correr o risco de levar calote ou um processo por irregularidades. Formalizar um contrato é o passo inicial, assim fica tudo às claras. Tenha em mente apenas que, nesse caso, você terá de escolher os inquilinos, discutir o contrato e fazer a cobrança.
Se você prefere não ter margem para dores de cabeça, “A imobiliária deverá conhecer o imóvel e fazer uma pesquisa sobre as características do bairro para determinar um preço para o aluguel”, diz o proprietário da Imobiliária Conquista.
Boa apresentação
O mercado de imóveis para aluguel anda aquecido, é importante manter uma boa aparência do imóvel para atrair inquilinos.
Quando a propriedade fica fechada durante um período, ainda assim é preciso cuidar da manutenção, mantendo o local sempre limpo. Sabe aqueles lugares que têm cara de abandonados? Então, evite a todo custo. Se o imóvel possui jardim, mantenha a grama aparada. Piscina? Sempre limpa. É até melhor esvaziar e limpar do que deixar a água suja. A falta de cuidados, além de dificultar fechar o contrato para o aluguel, também pode desvalorizar o imóvel.
Tonhão da Conquista explica que uma propriedade não deve dar ao inquilino a sensação de que há reformas que precisam ser feitas – já que significa mais gastos para ele.
“Estamos em um momento no país em que há muitos imóveis vagos, por isso os inquilinos estão bem seletivos”, diz o empresário. Ele enfatiza que o ideal é manter o imóvel que será alugado sempre em boas condições. “O imóvel é como se fosse um produto que está na prateleira e alguém precisa comprar”.
Definir um preço de aluguel que seja compatível com o imóvel divulgado e sua localização é fundamental.
“Se o imóvel estiver com preço acima do mercado, é muito provável que nem apareça no sistema de busca”, avisa Tonhão. “As pessoas normalmente procuram um certo tipo de imóvel, colocando as faixas de preços de aluguéis que estão dispostas a pagar. Se o valor estiver acima do preço médio, não será visto”.
Visitação
Essa é a hora de convencer o possível locatário que aquele é o imóvel ideal para ele. Para isso, é importante facilitar ao máximo o acesso ao local. Além da visita, é importante que o interessado visite o local em vários períodos do dia para verificar sua segurança, bem como averiguar se o bairro atende suas expectativas de tranquilidade e sossego. “Se não há visita não tem locação”, destaca o empresário.
Como prática de segurança, sempre que o contrato é fechado com uma imobiliária, uma cópia da chave fica disponível para visitas agendadas. Se o imóvel é em um condomínio, com portaria, outra possibilidade é deixar uma cópia no local. Mas atenção: é importante manter um contato direto com a portaria para avisar quando possíveis inquilinos vão conhecer o local. Deixar uma pessoa entrar, sem aviso, pode ser um risco para o condomínio.
Se você vai fazer a administração do imóvel, tenha em mente que é sempre melhor agendar visitas para que ninguém perca tempo. Mas procure ser flexível com relação aos horários, já que muita gente trabalha até tarde e sua única chance de visitar um imóvel poderia ser além do horário comercial.
Inquilino
Antes de fechar o contrato com seu inquilino, é necessário uma boa conversa para entender as expectativas da pessoa, oferecer informações e tirar dúvidas. Além disso, é imprescindível pesquisar a “saúde financeira” do locatário, para saber se ele tem condições de cumprir com o pagamento do aluguel.
“Peça ao locatário certidões que comprovem que ele não tem qualquer tipo de problema com a justiça ou que esteja devendo dinheiro para alguém”, indica Tonhão. Instituições como o Serviço de Proteção do Crédito (SPC) e o Serasa podem ajudar nessa pesquisa.
As informações que um locador precisa ter em mãos vão ajudar na decisão na hora de estabelecer que tipo de garantia – fiador, seguro fiança, depósito caução ou título de capitalização – que será utilizada pelo inquilino. A garantia é, como o próprio nome diz, uma rede de segurança para proteger o locador em caso de inadimplência durante a vigência do contrato.
Flexibilidade
Sempre que receber uma proposta por parte de um potencial inquilino, é preciso estar aberto à negociação, tanto de possíveis cláusulas que possam ser pedidas por parte do inquilino, quanto no momento de determinar qual será a garantia adotada.
Outra possibilidade é que, em caso de um imóvel que seja alugado por várias pessoas, em lugar de um único contrato, o locador poderia fechar contratos individuais – uma boa maneira de evitar a sublocação.
Apesar de o aluguel do imóvel ser uma fonte de renda, o proprietário também tem alguns gastos na operação. Como administrador do imóvel, sempre há cópias de documentos para fazer, pequenas reformas ou consertos. Deixando o imóvel sob administração de uma imobiliária, o locador paga uma comissão pelo serviço. Em geral, paga-se mensalmente 10% do valor do aluguel.
Essas despesas com IPTU e condomínio são denominadas “despesas ordinárias” e com o início do contrato de aluguel, ficam estabelecido no contrato de quem será a responsabilidade pelo pagamento. Ao dono do imóvel cabem as chamadas “despesas extraordinárias”, como as obras estruturais que possam vir a ser feitas para valorizar o imóvel ou garantir sua conservação. Digamos que os proprietários decidam construir uma piscina; nesse caso, essa despesa vai para o locador, não para o inquilino.
Se houver problemas no imóvel, durante o período de vigência do contrato de aluguel, como um vazamento, o proprietário só deve pagar se for comprovado que o problema era anterior à locação do inquilino ou dano devido a estrutura do imóvel. Se por imprudência ou mal uso, o inquilino quebrou alguma estrutura do imóvel, esse dano deve ser pago integralmente por ele, ou caso contrario, seja comprovado que o dano é pré existente devido a uma construção mal executada, cabe ao proprietário arcar com as despesas do reparo.
